מה שאתה צריך לדעת על משכנתאות
משכנתאות הן מההתחייבויות הפיננסיות הגדולות ביותר שרוב האנשים יעשו אי פעם. להיות מודע למה שאתה נכנס אליו יכול לעזור לך להתכונן טוב יותר להחלטה החשובה הזו ולהימנע מטעויות נפוצות.
משכנתאות הן הלוואות המשתמשות בנדל"ן כבטוחה. אם לא תחזיר את ההלוואה, למלווה יש את הזכות לעקל ולמכור את ביתך באמצעות הליכי עיקול.
סוגי משכנתאות
בכל הקשור למשכנתאות, יש הרבה אפשרויות. רכישת הבית והמצב הפיננסי שלך יעזרו לקבוע איזה סוג הלוואה מתאים לך ביותר.
בעת בחירת משכנתא, הסוג שתבחר ישפיע על גודל התשלום החודשי שלך וכן על שיעורי הריבית והעמלות. עליך לקחת בחשבון הן את אורך תקופת ההלוואה והן את ציון האשראי בעת החלטה איזה סוג הלוואה הוא המועיל ביותר עבורך.
הלוואות קונבנציונליות הן המשכנתאות הנפוצות ביותר. האפשרויות הנתמכות לא ממשלתיות יכולות להועיל לאנשים עם הכנסה יציבה והיסטוריה תעסוקתית מתועדת.
משכנתאות קונבנציונליות עשויות להיות מובטחות על ידי הבית עצמו או משכנתא שנייה כגון Home Equity Line of Credit (HELOC). הלוואות אלו בדרך כלל בעלות ריבית נמוכה יותר מאשר סוגים אחרים של משכנתאות וניתן להשתמש בהן למטרות שונות כמו השקעה חוזרת בבית או מימון יעדים פיננסיים אחרים.
סוג משכנתא פופולרי נוסף הוא משכנתא בריבית מתכווננת (ARM). הלוואות אלו מציעות ריבית נמוכה יותר לתקופה מוגדרת, כגון חמש או 10 שנים, אך לאחר מכן מתאימות בהתאם לשיעורי השוק לאורך כל חיי ההלוואה.
חברות ARM בדרך כלל נושאות תשלומים חודשיים גבוהים יותר מאשר משכנתאות בריבית קבועה, אבל הן יכולות לחסוך לך כסף לאורך זמן בגלל שיעורי הריבית הנמוכים בדרך כלל. יתר על כן, ARMs כוללות תנאי החזר קצרים יותר שיכולים להיות יתרון אם אתה מתכנן למכור את הבית שלך לפני שהוא יפרע במלואו.
משכנתאות שאינן תואמות הן אפשרות פופולרית נוספת המיועדת ללווים עם אשראי גרוע או מצבים פיננסיים חריגים. למרבה הצער, הם אינם מגובים ממשלתיים ובדרך כלל יש להם קריטריונים כשירות מחמירים יותר מאשר סוגי הלוואות אחרים, בדרך כלל דורשים ציון אשראי של 620 ומעלה.
חלק מהמלווים מספקים הלוואות מימון מחדש ללא עלות סגירה, שעשויה להיות אפשרות אטרקטיבית עבור בעלי בתים המעוניינים להתאים את המשכנתא שלהם. למרבה הצער, הלוואות אחרות למימון חוזר מגיעות עם ריביות גבוהות יותר ועמלות נסתרות שיש להוסיף על יתרת ההלוואה.
שיעורי ריבית
לריביות המשכנתא יש חשיבות חיונית שכן הם קובעים כמה ישלמו הלווים במהלך ההלוואה. הם יכולים להיות קבועים (כלומר זה נשאר אותו דבר לאורך כל הדרך) או משתנים (כלומר זה משתנה לאורך זמן).
המלווים מבססים את התעריפים שלהם על מספר גורמים, כגון שיעור הקרנות הפדרליות (הריבית לטווח קצר בפדרל ריזרב), שיעורי המתחרים והכישורים האישיים שלך. הם גם לוקחים בחשבון את ציון האשראי שלך שהמלווים מאמינים שהוא הדרך הטובה ביותר להעריך סיכון ולחזות אם תשלם או לא תשלומי משכנתא בזמן.
אם אתם חושבים לרכוש בית בקרוב, ייתכן שהדאגה הגדולה ביותר היא למצוא את ריבית המשכנתא התחרותית ביותר. למרבה המזל, אתה יכול לחסוך כסף על ידי השוואת הצעות משכנתא.
מלווי משכנתאות קובעים את שיעורי הריבית על סמך מספר גורמים, כולל ניקוד האשראי שלך ויחס החוב להכנסה. המלווים גובים בדרך כלל תעריפי בסיס גבוהים יותר עבור אלה עם ציוני אשראי מצוינים ושיעורים נמוכים יותר עבור אלה שלא ממש עומדים בקנה אחד.
בנוסף, תנאי ההלוואה והעמלות שלך ישפיעו על שיעור הריבית שמוצע לך. תשלום נקודות כדי לקבל תעריף נמוך יותר עשוי לחייב אותך לרכוש גם ביטוח משכנתא.
אתה יכול לחפש משכנתא על ידי חיפוש מקוון באתרים שונים כגון LendingTree ו-Zillow. אתרים אלו מספקים הצעות מחיר למשכנתא של מלווים שונים כך שתוכלו להשוות ביניהם זה לצד זה.
כהנחיה כללית, על הלווים לשאוף לנעול את הריבית שלהם בהקדם האפשרי על מנת להימנע מתשלום ריבית מעבר לתקופת ההלוואה מהנדרש. בנוסף, בקשת מקדמה גבוהה יותר יכולה להפחית את התשלומים החודשיים באופן משמעותי.
שיעורי המשכנתא במגמת עלייה, אך הם נותרו הרבה מתחת לממוצעים ההיסטוריים. למעשה, הריבית הקבועה ל-30 שנה הייתה מתחת ל-6% במשך שלוש שנים וצפוי לרדת שוב בשנת 2020. לדברי מספר מומחים, הריבית עשויה להמשיך במגמת הירידה שלהם גם אל 2022.
מקדמות
כאשר אתם מחליטים לרכוש בית, אחד הצעדים הראשוניים שאתם צריכים לעשות הוא חיסכון במקדמה. זה יכול להיעשות באמצעות חיסכון אישי או באמצעות תוכניות ממשלתיות המוצעות על ידי מדינה, מחוז וממשלות מקומיות.
משכנתאות דורשות בדרך כלל מקדמה בין 3% ל-20% ממחיר הרכישה; עם זאת, סכומים מדויקים תלויים בסוג ההלוואה ובמלווה.
מקדמה גדולה יותר בדרך כלל עוזרת לך להיענות לריביות טובות יותר ומקטינה את יחס ההלוואה לערך שלך, מה שעוזר להימנע מביטוח משכנתא והוצאות נלוות אחרות.
מקדמה גדולה יותר גם מגדילה את ההון העצמי שלך בבית, בו תוכל להשתמש להוצאות אחרות או לפרוע את המשכנתא שלך מהר יותר. אתה יכול גם ללוות כנגד ההון העצמי הזה באמצעות הלוואת הון בית או קו אשראי הון עצמי (HELOC).
חיסכון עבור מקדמה גדולה עשוי להיראות מרתיע, אבל זה יכול לעזור לך להניח את הבסיס הפיננסי כדי לאפשר בעלות על בית. יתר על כן, הוא מספק תרגול עם כל האחריות הנלווית לבעלות על בתים כגון קיצוץ בהוצאות וחיסכון למקרי חירום.
בנוסף לתשלום המקדמה שלך, תצטרך גם לכסות עלויות סגירה ועמלות אחרות הקשורות למשכנתא שלך. אלה עשויים להיות שונים על סמך המלווה, סוג ההלוואה וסוג הנכס.
אנשים רבים ממעיטים בצורך שלהם לחסוך עבור מקדמה, ולכן חיוני להתחיל מוקדם ובאופן עקבי. ניתן לקבל הערכה מדויקת של כמה כסף כדאי להפריש באמצעות מחשבון משכנתא.
אתה יכול גם לפנות למלווה או לסוכן הנדל"ן שלך לגבי תוכניות סיוע בתשלום מקדמה הזמינות באזור שלך. אלה עשויים לכלול מתנות מחברים או משפחה כחלק מחבילת סיוע בתשלום מקדמה.
אתה יכול לבחור במקדמה קטנה יותר, המומלצת לרוב לאלו שחוסכים לתשלומים גדולים יותר או רוכשים את ביתם הראשון. תשלומים קטנים יותר עשויים להיות קל יותר להרשות לעצמם ועשויים להיות יתרון יותר אם אתה צריך את הכסף עבור מטרות פיננסיות אחרות.
עלויות סגירה
בסגירה ישנן עמלות והוצאות שונות הקשורות למשכנתאות שיש לשלם. עלויות הסגירה הללו משתנות בהתאם לסוג ההלוואה, מיקום הבית ואיזה מלווה משכנתאות תבחר.
עלויות הסגירה נעות בדרך כלל בין 2% ל-5% ממחיר הרכישה של הבית, וכוללות עמלות סטנדרטיות כמו עמלות שמאות, ביטוח בעלות והשנה הראשונה של ביטוח דירה.
ארנונה מהווים לרוב חלק ניכר מעלויות הסגירה. הרוכשים נדרשים בדרך כלל לשלם ארנונה בשווי של שישה חודשים עד שנה בסגירה, שיכולים להסתכם בסכום נרחב.
ממשלת העיר או המחוז המקומית שלך עשויה להטיל עמלת רישום כדי לעדכן את רישומי הבעלות הציבוריים על הקרקע. בדרך כלל, עמלה זו היא בסביבות $125; עם זאת, במקומות מסוימים הוא עשוי להיות גבוה יותר.
עמלה נוספת הנגבית בדרך כלל היא שכר הטרחה של השמאי, המכסה את ההוצאות של בעל מקצוע מורשה לוודא שערך הבית שלך תואם את מה שאתה חייב. זה חכם לעשות זאת לפני הסגירה כדי שניתן יהיה לזהות ולתקן כל בעיה לפני חתימה על ניירת הלוואה.
בדיקות בית הן עוד עלות נפוצה שתשולם בסגירה, שיכולה לזהות בעיות שצריכות תיקון לפני שאתם נכנסים לגור. יש גם עמלות סקר המשולמות לצד שלישי כדי לאמת ולאשר את קווי הנכס שלכם.
עמלות אלו משולמות בדרך כלל בצ'ק קופה ואינן מהוות חלק מתשלום המשכנתא שלך. הם מספקים דרך מצוינת לתקצב את רכישת הבית ונותנים לך הערכה מה יהיו עלויות הסגירה.
בנסיבות מסוימות, אתה יכול לנהל משא ומתן עם המוכר כדי לכסות חלק מעלויות הסגירה שלך או את כולן. זה ידוע בתור "זיכיון מוכר", וזה נפוץ יותר בשווקי הקונים.
עלויות סגירה יכולות להוות נטל משמעותי עבור בעלי בתים חדשים לנהל. אבל יש דרכים לצמצם אותם על ידי חיפוש אחר מלווים וניצול תוכניות ממשלתיות המציעות הלוואות בריבית נמוכה או מענקים לרוכשי דירות.
